Услуги агентства
Новые объекты

Загородная недвижимость: ловушки, которые приготовили недобросовестные продавцы

1. Низкое качество строительства

Технические недостатки не всегда удается выявить даже за несколько посещений объекта. К наиболее распространенным можно отнести наличие грибка, трещины в фундаменте и протечки. Не менее важно оценить состояние кровли. Несоблюдение правил монтажа часто приводит к образованию конденсата и последующему гниению стропальной системы, а экономия на утеплителе становится причиной протечки. 

Кроме того, стоит обратить внимание на стены и углы в доме. В идеале эксперт должен осмотреть их с помощью тепловизора. Если прибор покажет, что они отсыревают, от сделки лучше отказаться. В противном случае покупатель рискует многие годы бороться с плесенью. «Мы советуем клиентам осматривать дом минимум два раза. Первый — при ясной солнечной погоде, когда хорошо видны все подтеки на фасаде. Второй раз стоит осмотреть дом в дождь, а лучше — в ливень. В этом случае будет понятно, протекает ли крыша, правильно ли сконструирована ливневка на участке. Плохую гидроизоляцию можно определить и без осадков — на фундаменте остаются разводы».

Куда хуже, когда дефекты являются неустранимыми в силу существенных нарушений строительных норм. Например, неправильно залитый фундамент. Если клиент успел заплатить деньги прежде, чем обнаружился недостаток, требовать компенсацию от продавца придется через суд. «Если говорить о технических курьезах, то достаточно распространена ситуация, когда при строительстве дома собственник перестраховывается с фундаментом и толщиной стен. В итоге заливается фундамент, который может выдержать дом в 22 этажа. При этом стоимость подобного ненужного конструктива выше в несколько раз.

2. Отсутствие обещанных коммуникаций

Подключение коммуникаций — процесс достаточно хлопотный и затратный. Из-за сложностей с их прокладкой собственник может временно остановить строительство или вовсе его прекратить. Коттедж, к которому не подведены коммуникации, будет стоить на порядок ниже аналогичной недвижимости с коммуникациями. Если строители или предыдущий собственник не позаботились об этом заранее, покупателю придется потратить немало времени, сил и денежных средств.

Но даже если все необходимые коммуникации уже установлены, их качество может испортить даже самое комфортное на первый взгляд жилье. «В моей практике был случай, когда при обустройстве бассейна, который находился на цокольном этаже элитного особняка, строители не продумали системы осушения воздуха. Поэтому вся влага поднималась на верхние этажи, где в комнатах рассыхалась мебель и отваливалась отделка. Эти недочеты были выявлены в ходе как раз технического аудита.

Поэтому очень важно уделить внимание хотя бы поверхностной проверке коммуникаций. Например, попросить продавца продемонстрировать их работу. „Электромонтажные работы осуществляются специалистами. Вы можете уточнить, есть ли схема проводки, какое сечение проводов использовалось. Особые требования предъявляются к электропроводке, выполненной скрытым способом в домах из дерева. У продавца обычно есть контакты всех подрядчиков, выполнявших работы по коммуникациям. Документальным подтверждением наличия пакета коммуникаций могут служить договоры на обслуживание. Если же вы чувствуете, что имеющейся информации недостаточно, заказывайте экспертизу“.

3. Юридическая чистота сделки

Поверхностное изучение документов нередко ведет к целому ряду неприятных последствий. Невнимательные покупатели приобретают коттеджи, которые построены на «красных линиях» и земельных участках с обременением. Допущенные при строительстве нарушения закона часто делают регистрацию права собственности на приобретенный дом невозможной. Более того, объект могут потребовать снести. Например, если строительство коттеджа на чужом земельном участке признают незаконным. Такое случается, когда будущий продавец начинает возводить дом по договоренности при условии дальнейшего выкупа земли, но этого так и не происходит.

Вполне может оказаться, что строящийся или даже готовый коттедж — самострой. «В таком случае продавец обычно продает только землю, фактически скрывая от Росреестра, что на участке есть еще и дом. Мы не советуем покупать жилье по такой схеме. Всегда есть риск того, что объект не удастся оформить в собственность. В лучшем случае вам придется вносить изменения в проект за свой счет. В худшем — дом будет снесен. Поэтому стоит задаться вопросом, чтобы все готовые и незаконченные строения были официально оформлены в собственность продавца».

Поскольку загородная недвижимость является дорогостоящей покупкой, для проверки юридической чистоты сделки клиенты обычно пользуются услугами специалистов. Чтобы убедиться в том, что права собственности продавца на землю и дом правильно оформлены и зарегистрированы, перед совершением сделки важно запросить полный пакет документов. Необходимо иметь на руках всю документацию, связанную с земельным участком и построенным домом, проекты коммуникационных и технических систем плюс контакты организаций, которые имеют ко всему этому отношение.

4. Расхождения с проектом планировки

Готовый коттедж от застройщика может существенно отличаться от утвержденного индивидуального проекта и не соответствовать ожиданиям покупателя. Разница обнаруживается между проектной и реальной площадью комнат, толщиной и длиной стен, высотой потолков, месторасположением окон и дверных проемов. Иногда изменениям подвергается даже месторасположение дома. Допустим, в связи со строительством дорог или объектов общего пользования и последующим уменьшением площади земельного участка.

В этом случае необходимо урегулировать спор в досудебном порядке — составить претензию с указанием всех требований к подрядчику. Например, об уменьшении цены или устранении недостатков. Если вторая сторона откажется удовлетворять эти требования, можно смело обращаться в суд. Кроме того, если ответчик отказался пойти вам навстречу в досудебном порядке, его обяжут выплатить не только взыскиваемую сумму, но и штраф в размере 50% от нее.

Если же параметры жилого объекта не соответствуют требованиям, указанным в разрешении на строительство, могут возникнуть сложности с регистрацией права собственности. «Особенно если их значения вышли за предельно допустимые. К приятной новости можно отнести то, что с 4 августа 2018 года не требуется выдача разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства.

Также примерно половина покупок на «загородке» оборачивается разочарованием из-за того, что человек приобретает объект в поселке, обустройство которого находится на начальной стадии. «Таким образом, покупатель обрекает себя на многолетнее созерцание стройки и разбитые грузовиками дороги. Бывает и наоборот: первые годы из вашего окна открывается прекрасный вид на русское поле, а потом горизонт заполняют башенные краны и многоэтажные новостройки.

12023
07.09.2018 г.